Brať či nebrať hypotéku? Súčasná doba praje kupujúcim

Ako hodnotíte momentálnu situáciu na trhu s nehnuteľnosťami a hypotékami? Cítite výraznejší pokles žiadateľov?

Ja osobne pociťujem pokles záujmu o nové bývanie. Rapídne zvyšovanie úrokových sadzieb tu spôsobilo stagnáciu predaja. Zo všetkých hypoték, ktoré aktuálne riešim, je 95 % refinancov a len 5 % je nových úverov v rámci nadobudnutia nehnuteľnosti. Podľa mojich informácií, resp. informácií znalcov, s ktorými spolupracujem, sekundárne predaje a najmä  staršie nehnuteľnosti klesli aj o viac ako 10 %, niekde vidím pokles o 25 %. Ceny novostavieb ostávajú viac-menej stabilizované. Táto situácia nahráva kupujúcim, ktorí majú pomerne veľký priestor vyberať si a nie sú tlačení obavou, že im nehnuteľnosť vyfúkne iný záujemca.

V akých rozmedziach sa aktuálne pohybujú úrokové sadzby?

K novembru 2023, keď zhrniem celý trh, sa aktuálne s úrokovými sadzbami pohybujeme od 4 % po najvyššiu sadzbu 5,39 %, ktorú má prekvapivo jedna z najväčších slovenských bánk.

Táto situácia nahráva kupujúcim, ktorí majú pomerne veľký priestor vyberať si a nie sú tlačení obavou, že im nehnuteľnosť vyfúkne iný záujemca.

Trúfnete si odhadnúť, o koľko ešte môžu úrokové sadzby porásť?

Ako som spomínal, pohybujeme sa už od tých 4 % a zároveň približne posledného pol roka pociťujem, že banky idú hore o 0,1 % alebo 0,2 %, čiže už sú to len také mierne nárasty. Ale práve už jedna spomínaná banka ma teraz veľmi prekvapila, lebo vyskočili s úrokovou sadzbou z 4,69 % na 5,39 % (úroková sadzba bez poistenia úveru), čo je skok o 0,7 %. Preto predpokladám, že ostatné banky budú opakovane pokračovať s miernym zvyšovaním o desatiny percenta až kým sa nedotkneme 5 %, prípadne niektoré banky pôjdu aj mierne cez 5 %. To už by, dúfam, mohol byť vrchol a koncom budúceho roka by sa to malo stabilizovať. Možno by sme mohli už pociťovať aj mierne znižovanie úrokových sadzieb a trh by sa mohol pomaličky naštartovať v rámci záujmu klientov o nové bývanie alebo prípadne o investičné nehnuteľnosti.

Sprísnili sa v bankách aj kritéria posudzovania žiadateľov o úver?

Kritéria na žiadateľov sa podľa mňa nesprísnili, skôr niektoré banky prísnejšie posudzujú klientov, ktorí preukazujú príjem z podnikania. Ale keďže už v minulosti dala Národná banka obmedzenia v rámci výšky splátky v pomere ku príjmu a tiež maximálne limity v rámci čistého príjmu, posledný rok nepociťujem, žeby opäť došlo k nejakým sprísneniam, ktoré by klientom hádzali polená pod nohy  pri riešení úveru. Čo som si skôr všimol je vytrácanie sa klientov kupujúcich investičné nehnuteľnosti a rovnako tí klienti, ktorí si chceli kúpiť bývanie podľa svojho štandardu, naň dnes nemajú dostačujúci príjem. Do tretice, klienti so zámerom kúpiť nadštandardné nehnuteľnosti dnes skôr vyčkávajú, ako sa situácia vyvinie a podľa toho sa zariadia, či do takej kúpy vôbec pôjdu.

Existuje stále možnosť získať 90 % hypotéku, alebo je to už minulosťou?

Áno, 90 % hypotéky sa stále poskytujú a bežne ich riešim. Všetko záleží od toho, aké množstvo hypoték sa v banke sprocesuje, lebo podľa toho vedia určité množstvo poskytnúť aj s 90 % financovaním. Samozrejme, pri 90 % financovaní potom treba počítať aj s prirážkami k základnej úrokovej sadzbe, ale je to stále možné získať ho.

Áno, 90 % hypotéky sa stále poskytujú a bežne ich riešim.

Na aké dlhé obdobie odporúčate klientom fixovať úrok v tomto období?

Tá situácia je momentálne taká, že väčšie množstvo bánk poskytuje 5 ročnú fixáciu výhodnejšie než 3 ročnú. Preto aj ja svojim klientom stále odporúčam pokojne aj 5 ročný fix, pokiaľ je sadzba v danej banke pre klienta najvýhodnejšia. Obzvlášť keď viem, že daná banka je benevolentná a proklientská a je ochotná sa v budúcnosti s klientom rozprávať o úrokovej sadzbe aj mimo obdobia fixácie napríklad v situácii, ak sadzby na trhu klesnú pod úroveň jeho zafixovanej sadzby v záujme, aby neodišiel do inej banky.

Myslíte si, že sa oplatí čakať na prípadné dotácie hypoték zo strany štátu?

Ja určite neodporúčam klientom čakať, keďže úrokové sadzby nám ešte stále stúpajú, znamená to, že sa môžu dostať len do horšej situácie. V tomto momente sa na nemôžeme spoliehať na to či a kedy príde pomoc zo strany štátu.

Ako hodnotíte službu Hyponájom, ktorá má za cieľ pomôcť záujemcom o nové bývanie v Slnečniciach, ktorí však nemajú momentálne dostatočnú bonifikáciu a hypotéka im nevychádza?

Beriem tento benefit zo strany Cresca ako plus, lebo klient má stále možnosť výberu a pokiaľ potrebuje nutne bývať a bude aj spokojný s daným bytom a lokalitou, prípadne do bytu aj niečo zainvestuje, tak je to super, že s tým môže počítať. Dáva mu to možnosť za určitých podmienok túto nehnuteľnosť reálne nadobudnúť a tiež pripraviť sa na jej kúpu v čase.

Juraj Stašiak

Za rozhovor ďakujeme nášmu hypotekárnemu špecialistovi Jurajovi Stašiakovi, ktorý je tiež aj spokojným obyvateľom Slnečníc a rád pomôže s finacovaním nového bývania v Slnečniciach aj vám.